بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تابستان را در شهر تهران ۴۳.۲ میلیون تومان اعلام کرد که نسبت به ماه پیش ۱.۱ درصد افزایش را نشان می‌دهد. این در حالی است که تورم مسکن در مرداد نسبت به ماه پیش از آن (تیرماه) ۲.۵ درصد افزایش داشت. در تیرماه قیمت مسکن نسبت به ماه قبل (خرداد) ۵.۸ رشد داشت.
با توجه به اینکه شهریور هر سال به‌عنوان آخرین ماه فصل تابستان، اوج تحرکات در بازار مسکن است، قیمت‌ها معمولاً در این ماه افزایشی است اما در شهریور امسال با تداوم کاهش تورم بخش مسکن، متوسط قیمت واحد مسکونی نسبت به ماه‌های قبل افت داشته است. تورم مسکن در پاییز و زمستان سال قبل (۱۴۰۰) نیز کاهشی بود اما در ماه‌های ابتدایی امسال متوسط قیمت مسکن رو به افزایش نهاد. کاهش تورم قیمت مسکن بر نرخ اجاره نیز مؤثر بوده و موجب ثبات نسبی قیمت اجاره شده است به این صورت که تورم اجاره در شهریور نسبت به مرداد تغییری ندارد.
افزایش قیمت مسکن از سال ۹۷ اوج گرفت که عوامل مختلفی در این اوج‌گیری دخیل است. از دید کارشناسان حوزه مسکن، کاهش تولید و عرضه مسکن فشار تقاضا در این بخش را بالا برد به این صورت که مردم نتوانستند مسکن مورد نیاز خود را تأمین کنند از سوی دیگر افزایش تورم نیز فشار مضاعفی را بر بازار مسکن تحمیل و کمبود خانه و افزایش تورم، قیمت مسکن را چند برابر کرد. اینکه چه عواملی باعث شده تا تورم مسکن در ماه‌های اخیر کند شود، می‌توان به عمل افزایش تولید اشاره کرد که در قالب نهضت ملی مسکن پیگیری می‌شود. بر اساس این برنامه تا ۱۴۰۴ حدود ۴ میلیون واحد مسکونی (هر دو سال ۲ میلیون واحد) ساخته می‌شود و با توجه به اینکه این برنامه از طرف دولت حمایت می‌شود تا حدودی ضعف مالی متقاضیان را پاسخ می‌دهد. تأمین زمین، پرداخت تسهیلات، تخفیف در ارائه مجوزها، تأمین مصالح با قیمت عمده از جمله حمایت‌هایی است که با اجرای آن، قیمت تمام شده واحدهای ساخته شده نهضت ملی با شرایط مالی مردم نزدیک‌تر است.
آمار بانک مرکزی از بازار مسکن شهر تهران در شهریور ماه همچنین گویای این است که افزایش تورم مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل نیز کند شده است. در مرداد ماه قیمت یک متر واحد مسکونی نسبت به مدت مشابه سال قبل (مرداد ۱۴۰۰) ۳۸ درصد افزایش را نشان می‌داد اما در شهریور ماه این عدد ۲ واحد درصد کم شده و در شهریور امسال قیمت یک متر آپارتمان نسبت به مدت مشابه سال قبل (شهریور ۱۴۰۰) ۳۶ درصد افزایش را نشان می‌دهد. به این ترتیب سرعت تورم مسکن هم به‌صورت ماهانه و هم به‌صورت سالانه رو به کاهش گذاشته است.
نگاه آماری
آمار بانک مرکزی در خصوص معاملات مسکن در شهریور امسال نشان می‌دهد تعداد معاملات انجام شده در این ماه ۶هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۲.۹ و ۲۲.۵ درصد کاهش را نشان می‌دهد و بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۲۸.۴ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.
این در حالی است که در میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، بیشترین قیمت هر متر خانه ۸۷ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۲۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آنها با افزایش ۲۶.۴ درصدی در منطقه یک و ۱۸.۸ درصدی در منطقه ۱۸ مواجه شده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در شهریور ماه امسال نیز حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۱۱.۸ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۲۵ تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان با ۱۱.۲ و ۱۰.۴ درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد.
از سوی دیگر، در شهریور ماه امسال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر اساس ارزش هر واحد نشان‌دهنده آن است که واحدهای مسکونی با ارزش یک میلیارد تا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۳.۹ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را داشته‌اند.
همچنین، توزیع معاملات انجام شده مسکن بر اساس مناطق شهری در تهران حاکی از آن است که منطقه ۵ با ۱۴.۴ درصد از کل معاملات، بیشترین سهم معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است. علاوه‌بر این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در شهریور ماه امسال نشان دهنده رشدی معادل ۴۰.۹ و ۴۶.۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است. لازم به توضیح است که رشد ماهانه شاخص مزبور در شهریور ماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به‌ترتیب معادل ۴.۶ و ۴.۷ درصد است.
سرعت ساخت واحدهای نهضت ملی
نهضت ملی مسکن و ساخت ۴ میلیون مسکن تا ۱۴۰۴، برنامه اصلی در حوزه مسکن است که از سوی دولت دنبال می‌شود. ساخت و تحویل بموقع واحدهای نهضت ملی مسکن، ثبات قیمتی در این بازار را بیشتر خواهد کرد و از شوک‌های قیمتی جلوگیری می‌کند. بنابراین در نهضت ملی مسکن، سرعت ساخت و تحویل واحدها بر اساس برنامه اهمیت بالایی دارد. با توجه به اینکه بر اساس آمار رسمی بیشترین هزینه خانوار در حال حاضر صرف مسکن می‌شود، برنامه نهضت ملی با هدف خانه‌دار شدن اقشاری است که توان مالی آنها برای خرید مسکن بدون حمایت دولت، کفاف نمی‌دهد. بنابراین خانه دار شدن این اقشار، بخش مهمی از فشار هزینه‌ای را از روی دوش آنان کم خواهد کرد. بر اساس گزارش مرکز آمار مهم‌ترین هزینه خانوار، هزینه تأمین مسکن به حساب می‌آید که سهم آن در سبد هزینه‌های خانواده روندی صعودی داشته و از ۳۳ درصد در سال ۱۳۹۶ به ۳۶ درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده است. به نظر می‌رسد مهم‌ترین مانع اجرای برنامه نهضت ملی مسکن تأمین مالی آن است. بر اساس قانون جهش تولید مسکن مصوب سال گذشته، ۲۰ درصد تسهیلات بانک‌ها باید برای ساخت واحدهای نهضت ملی اختصاص یابد اما تا کنون کمتر از یک درصد تسهیلات نهضت ملی مسکن از سوی بانک‌ها پرداخت شده است. با توجه به کاهش تولید مسکن در سال‌های گذشته و کمبود واحد مسکونی مورد نیاز متقاضیان واقعی مسکن، ساخت واحدهای نهضت ملی در حال حاضر مهم‌ترین محور ایجاد ثبات در بازار مسکن است.
